Vous avez acheté un bien immobilier en l'état futur d'achèvement (VEFA) et la date de livraison tant attendue est passée sans que vous puissiez prendre possession de votre logement. Cette situation, malheureusement fréquente, peut engendrer de nombreux désagréments et des frais importants pour les acquéreurs. Heureusement, des recours existent pour faire valoir vos droits. Maître Laura Teulé, avocate en droit immobilier vous conseille sur les démarches à entreprendre.
Lorsque vous signez un contrat de VEFA, celui-ci mentionne généralement une date butoir pour la livraison, assortie de clauses prévoyant des causes légitimes de retard. Il peut s'agir notamment d'intempéries, de retards imputables aux concessionnaires ou encore de cas de force majeure. Si de tels événements surviennent, le délai de livraison est alors prolongé, souvent du double de la durée de l'empêchement.
La jurisprudence considère que « Ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au détriment du non-professionnel ou consommateur, la clause de la Vefa ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard légitime non indemnisés par le vendeur » (Cass. 3e civ. 23 mai 2019 n° 18-14.212).
Il s’agit d’une jurisprudence constante depuis 2012 (Cass 3e 24 octobre 2012, n°11-17800).
Cette clause est donc licite.
Cependant, la jurisprudence est venue encadrer ces clauses pour éviter les abus. Ainsi, une clause prévoyant un trop grand nombre de cas de retard légitime, s'en remettant à l'appréciation du seul maître d'œuvre et prévoyant des délais excessifs pourra être considérée comme abusive. Le promoteur doit également justifier précisément du lien entre l'événement invoqué et le retard de livraison.
Ainsi, aux termes d’un arrêt rendu le 9 février 2024 par la Cour d’appel de PARIS, a été considérée comme abusive une clause prévoyant " 15 cas de causes de retard légitime en sus des cas de force majeure, qu'elle s'en remet à l'appréciation du maître d'oeuvre alors que celui-ci n'est pas un tiers neutre, et prévoit un délai excessif d'un mois pour chaque évènement décorrélé de la réalité du chantier" (CA Paris 9 2 2024 RG 22/08780).
D’autres arrêts considèrent à l’inverse que le maître d’œuvre est bien un tiers au contrat (Tribunal judiciaire - Tribunal judiciaire, Strasbourg, 10 Octobre 2024 – n° 23/00212).
Nous pouvons donc tenter de faire valoir le caractère abusif de cette clause lorsqu'elle :
- Ne liste pas de manière exhaustive les causes légitimes de retard,
- contient 15 cas de causes de retard légitimes,
- s'en remet à l'appréciation du maître d'oeuvre alors que celui-ci n'est pas un tiers neutre puisqu’il est rémunéré par le maître d’ouvrage pour effectuer sa mission.
Quant à l'avancée des travaux, par exemple si l'immeuble est hors d'eau hors d'air, elle importe peu dès lors que la jurisprudence considère en principe que la date de la mise hors d’eau du bâtiment ne suffit pas à elle seule pour écarter automatiquement des jours d’intempéries qui peuvent impacter des travaux de VRD à l’extérieur, achevés en dernier, ou empêcher les corps d’état de second œuvre de travailler normalement à l’intérieur lorsque des températures sont trop hautes ou trop basses. Tel est notamment le cas pour des travaux de peinture ou d’encollage de revêtement de sols (CA Versailles, 18 novembre 2024, RG 22/02207).
C’est un argument que nous pouvons néanmoins invoquer dans le cadre d’une mise en demeure.
Enfin, la jurisprudence considère que le vendeur en état futur d'achèvement qui s'est engagé à achever la construction a une date précise manque à son obligation contractuelle des lors que la livraison n'est pas intervenue dans les délais. Il ne peut s'exonérer de sa responsabilité s'il ne prouve pas l'existence des causes de majoration du délai d'achèvement prévues dans le contrat de vente (CA PARIS, chambre 15 section B, 12 mai 1989, n° jurisdata 1989-022133).
Il lui appartient donc de produire les bulletins météorologiques pour démontrer les jours d’intempérie allégués et/ou tout autre justificatif du retard allégué.
Il est en effet nécessaire que soit justifié le lien entre l'événement en question et le retard pris dans la livraison des biens ou, dit autrement, que ce retard puisse être véritablement imputé audit événement (Cass. 3e civ., 11 mars 2015, no 14-14.425 ; Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, no 18-22.797 ; Cass. 2e civ., 29 juin 2017, no 15-27.542).
Si vous constatez que la livraison de votre bien est retardée sans justification valable, il est important de réagir rapidement. La première étape consiste à mettre en demeure le promoteur de livrer le bien sous un certain délai, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure rappellera les termes du contrat et les éventuelles clauses abusives identifiées.
En l'absence de réponse satisfaisante, il sera nécessaire d'engager une procédure contentieuse pour obtenir réparation de votre préjudice. Celui-ci peut être multiple :
Un avocat spécialisé saura évaluer l'ensemble de ces postes de préjudice et engager les procédures adéquates pour les faire valoir. Il est donc essentiel de vous faire assister dans ces démarches.
Le cabinet de Maître Laura Teulé est spécialisé en droit immobilier et plus particulièrement en droit de la construction et de la copropriété. Forte d'une expérience de 10 ans, Maître Teulé saura analyser votre situation et vous proposer une stratégie adaptée pour défendre au mieux vos intérêts.
Privilégiant les solutions amiables lorsque cela est possible, elle n'hésite pas à engager des procédures judiciaires si nécessaire et vous accompagne à chaque étape. Réactive et à l'écoute, Maître Teulé s'engage à vous apporter des réponses claires et à œuvrer avec détermination pour faire valoir vos droits. N'hésitez pas à la contacter pour bénéficier de conseils personnalisés et d'un accompagnement sur mesure face à vos problématiques de retard de livraison en VEFA.